Adieu la France

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Notre MAISON


Bon à Savoir

 

 

Un article pour ceux qui souhaitent investir dans une maison en Thailande

  

BON A SAVOIR

  

  

http://thailande-fr.com/immobilier/21853-acheter-une-maison-en-thailande-qui-possede-quoi?utm_source=Thailande-fr+Newsletter&utm_campaign=c34254ba70-thailandefr+newsletter+Tuesday&utm_medium=email#axzz2C3fTZht4

  

  

Si vous avez décidé d’investir dans une maison ou une villa en Thaïlande, vous devez savoir que les conditions sont très différentes du contexte juridique en Europe où les règles de propriété sont relativement simples à comprendre.

  


 
La Thaïlande par exemple est coutumière avec la pratique du leasehold (location de longue durée) très répandue dans les pays de droit anglo-saxon, et quasiment inconnue en France.
 
La principale difficulté qui se présente en Thaïlande vient du fait que les étrangers ne peuvent pas être propriétaire de terrain, d’où la pratique du leasehold qui consiste à construire sur un terrain loué pour une longue durée (30 ans en Thaïlande).
 
La seule solution pour acheter en pleine propriété (freehold) est d’acheter un appartement en copropriété, ou condominium. Vous devez donc savoir que à de rares exceptions près, les étrangers ne peuvent posséder des terres en Thaïlande. Pourtant l’article 86 du Code foncier permet aux étrangers de posséder des terres en Thaïlande, à condition qu’il y existe un traité le permettant signé entre deux pays. Aucun traité en vigueur actuellement ne le permet.
 

Il fallait acheter avant le 27 février 1970
 
Il y avait des traités permettant aux citoyens de 16 pays de posséder des terres en Thaïlande, (les Etats-Unis, l’Angleterre, la Suisse, l’Allemagne, le Danemark, la Norvège, les Pays-Bas, la France, l’Inde, la Belgique, la Suède, l’Italie, le Japon , la Birmanie, le Portugal et le Pakistan) mais ils ont tous pris fin le 27 février 1970. Depuis lors, la Thaïlande n’a pas conclu de traité qui permet aux étrangers de posséder des terres

L’exclusion vaut aussi pour les citoyens américains, qui bénéficient pourtant de nombreux avantages(comme la possibilité de créer une entreprise étrangère en étant actionnaire à 100 % ) en raison du traité d’amitié entre les Etats-Unis et la Thaïlande. Mais la propriété foncière est une exception au traité et, en dépit de la relation spéciale de longue date entre les Etats-Unis et la Thaïlande, les citoyens américains, comme tous les autres étrangers ne peuvent pas posséder des terres en Thaïlande.

 

EMOTICON tirelire 18


 

La solution: le bail de 30 ans

 
 
Prenons un exemple : vous avez décidé d’acheter une villa de deux-pièces dans une station balnéaire qui vous paraît être un bon investissement, soit pour y vivre vous-même pendant votre retraite, soit pour la louer et en tirer un revenu. Il s’agit d’un lotissement fermé, avec de nombreux équipements, comme une piscine et un court de tennis. Plusieurs autres étrangers y vivent déjà et l’endroit a l’air bien entretenu.
 
Donc vous savez pertinemment que vous ne serez pas propriétaire du terrain car ce n’est pas possible, mais le promoteur vous présente un ensemble de documents, en expliquant que vous achetez en même temps que la maison un bail de 30 ans sur un terrain  sur lequel il va construire une maison pour vous.
 
Petite précision concernant la durée du bail (leasehold en anglais) car de nombreux développeurs n’hésitent pas à promettre des baux de 60, ou même encore 90 ans, en présentant le renouvellement comme acquis, voire garanti par les documents que vous signez.

En réalité la seule durée légale qu’il est possible d’enregistrer pour un bail en Thaïlande est de 30 ans.
 
Au-delà de cette durée le propriétaire peut décider, ou non, de renouveler le bail,  quelle que soit la durée qui figure sur votre contrat.
 
L’article 540 du Code civil et commercial thaïlandais prévoit que la durée du bail ne peut excéder 30 ans,et si c’est le cas, la période doit être réduite automatiquement à 30 ans. Toute promesse sur la durée du bail au delà de 30 ans est à considérer comme du baratin sans fondement juridique.
 
L’article 538 du même code prévoit aussi,  que tout bail de plus de trois ans doit être écrit et enregistré au Land Department. Si ce n’est pas le cas, il n’est pas opposable au-delà de trois ans.

 
 
Vous signez tous les papiers. Il le fait aussi. Vous lui donnez une partie de l’argent et il commence à construire votre villa.
 
En apparence tout semble parfaitement clair mais vous avez oublié une étape importante : le passage par le Land Department

  

  

 

 Ne tomber pas dans ces pièges de rendement garantis.

 
 

IMMOBILIER -

A Pattaya, les promoteurs ne savent plus quoi promettre pour alimenter la pompe à fric qui leur permet d'annoncer des garanties de loyers de 8% à 14% par an pendant 10 ans, et même 20 ans ...
Certains vont jusqu'à proposer des garanties de loyers de 10% par an et des plus-values de plus de 20% sur le rachat de contrats de leasohold (location de 30 ans) au bout de 10 ans ! Ce n'est pas une plaisanterie. Il faut bien liquider le stock très important de condos invendus qui ne peuvent être acquis que par les Thaïlandais, qui n’en veulent pas à ce prix là.
Plus fort encore, on peut trouver des condos vendus avec un rendement garanti de 10% par an pendant 20 ans, financés pour moitié par un crédit promoteur à 0% pendant 10 ans. Dans ce genre de proposition, le prix proposé n'a qu'un rapport lointain avec ceux du marché, surtout à la revente. Tout l'art consiste à faire croire à l'acheteur qu'il ne paie cash son condo que pour moitié, l'autre moitié étant financée par des loyers garantis pendant 10 ans. Dans le pire des cas, on paie le double de ce que cela vaut, et on ne touche rien pendant 10 ans. Inutile d'espérer une plus-value à la sortie, compte-tenu du prix payé à l'entrée. 
En cherchant un rendement de 10% sur un bien très largement surévalué, garanti par une structure juridique qui risque de disparaître à plus ou moins court terme si la pompe à fric n'est plus alimentée par ceux qui succombent aux paroles des vendeurs, on prend des risques considérables.
https://www.facebook.com/notes/fran%C3%A7ais-ensemble-dans-le-club-de-pattaya/ne-jamais-acheter-un-condo-avec-rendement-garanti/786885718109455


15/06/2013
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Etape par Etape

 

 

 

Bienvenue chez nous

 

 

 

 

On habite, Ban Glwai,

 

 

 

 

 

 

 

 

un petit village (200 maisons à peu près) à 12 klm de BANDUNG, à 90 klm de Nong Khai et à une soixantaine de Udon Thani, dans le Nord Est de la Thailande en pays I-san

 


 

 

 

 

 

 

 

 

Pour être précis Latitude 17°37'26 28 Nord, Longitude 103°10'29 42 Est 

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maison.jpg

  

Les travaux ont commencé en Octobre 2007 et on a  pu emménager en Juin 2008.

 

 

 

 

 Les méthodes de construction sont différentes.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La maison repose sur 18 piliers en béton armé, lesquels reposent sur des socles en béton armés, un chaînage (haut et bas) relient tous ces poteaux.

 

On comble ensuite avec les  parpaings et les menuiseries.

 

La charpente est métallique et les tuiles en béton.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Elle est construite sur une ancienne rizière remblayée.

 

 

Sur un Rai de terrain (unité de mesure  équivalente à 1600 M2) entièrement clos par des murs de 2m de hauteur.

 

(Ce qui ne m a pas empêché d'être déjà cambriolé).

 

 

 

 

 

 

Mais mon épouse a trouvé la solution

 

 

 

notre dernier investissement pour lutter contre les cambrioleurs

 

(voir article plus bas)

 

 

 

 

 

 

 

La maison achevée

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

Vu le prix de la construction je me suis offert une piscine de 8m / 4m (50m3). Ici  on peut s en servir tous les jours.

(Rien de plus agréable qu un petit plongeon avant d aller dormir).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Un petit coin détente dans le jardin, style thai

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vous avez été plusieurs à me demander le cout de la construction de notre maison, je réponds donc à la question.

 

 

 

Achat du terrain : 1600 m2 : 80 000 bath

 

 

 

Remblaiement : 60 000 bath

 

 

 

 

 

 

Maison + Piscine 1 500 000 bath soit moins de 35 000 euros

 

 

 

A l'époque le taux de change était nettement plus intéressant, en juillet 2008 par exemple on avait 52 bath pour 1 euro

 

 

 

Cloture 160 mètres, murs de 2m de haut avec chainage bas et haut entre les piliers + portail 5m : 250 000 bath

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Construction étape par étape en VIDEOS

 

 

 

 

  

 

  

 

 

 

 

  

 

 

  

 

 

 

 

 

 

  

 

  

 

On me fait souvent cette remarque  : "je voudrais acheter une maison en thailande....."

 

 

 

Je me répète, mais je rappelle le cadre juridique

 

 
Conformément à la loi thaïlandaise en vigueur sur la propriété foncière, un étranger n’est pas autorisé à posséder du TERRAIN en son nom propre. En conséquence, tout acheteur étranger se verra attribuer un bail foncier très longue durée de 30 ans pour le terrain (renouvelable deux fois soit 90 ans au total) ainsi que la pleine propriété du bien immobilier construit sur ce terrain. Le bail foncier sera enregistré auprès du « Royal Thai Land Department » – équivalent de nos cadastres - au nom de l’acheteur. Les personnes physiques de nationalité thaïlandaise ou personnes morales de droit thaïlandais sont autorisées à posséder la pleine propriété du terrain et du bâti. On peut par contre être propriétaire d'un appartement SOUS CERTAINES CONDITIONS.

 

 

 

 

Pour couler les piliers et le chainage haut de notre maison, Lek (c'est son nom) n'a pas eu besoin de grue.

 

18 piliers à couler à raison de 70 seaux par pilier + le chaînage haut (faites le calcul)

 

Il doit lancer les seaux à plus de 3 mètres de hauteur

 

 

 

 

 

Le " LEK SHOW"

 

  

 

 

 

 

 

 

 

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15/06/2013
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Photos du Jardin

Le jardin autour de la maison commence à prendre forme.

Quelques photos :

 

 

Devant la maison 

 

 DSCN6780.JPG

 

 

  

coté gauche

 


 

 

 

 

 

 

Le "salon" des invités, les thais le préfèrent à la terrasse.....

  

OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

  

  

Septembre 2012 : Nouveau "salon", celui-ci a été dévoré par des bestiolles, je comprends pourquoi les charpentes sont métalliques en Thailande.

Je me suis mis au travail et après 10 jours de labeur, voilà le résultat  

 

 

 

cartesDSCN4743.JPG

 

 

Avec un petit coin barbecue à droite

 

 DSCN7016.JPG

 

maisonDSCN4763.JPG

 

 

 

maisonDSCN4753.JPG

 

 

Vous avez remarqué le hamac? Il est fabriqué à partir d'une tige de bambou de 15 cm de diamètre

 

Des détails en photos :

 

 

 

 

maisonDSCN4757.JPG
maisonDSCN4754.JPG

 



 

 

 

 

 

  

 

 

A gauche l'abri de ma pompe à eau, l'eau est pompée à 30 mètres et alimente toute la maison

 

Au fond, le terrain de Badmington qui sert aussi de terrain de boules

 

 

 

 

 

 Octobre 2013 ...petit ravalement

 

 

 

maisonmaison (2).JPG
maisonmaisonn.JPG


14/06/2013
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